
说起我们的生活,多多少少都离不开物业的服务。
但是对于小区的公共收益,好像一直藏在一个“黑箱子里”,小区公共收益到底是怎么来的、用到了哪里?不少业主还是一个“摸不着头脑”。
最近,上海、河南、黑龙江等省市相继出台了管理住宅小区公共收益的办法。
从钱归谁,到怎么管、怎么花、怎么公示,一套“组合拳”下来,目标很明确:让小区的公共收益真正属于业主、接受业主监督、最终用回业主身上。
01、新规密集落地,公共收益不能再是“糊涂账”
最近,上海市房屋管理局发布《上海市住宅小区公共收益管理办法》(简称《办法》)引发了大家的广泛关注,其中最主要的一条就是:2026年4月1日起,小区电梯广告、停车费、公共场地经营等全部公共收入都要存入专门“监管账户”,并且是专户专储、独立核算,物业不可以动。
展开剩余82%还有一个重要的概念是:小区利用共有资源进行经营得到的就是“公共收入”,而扣除必要的税收和管理成本之后才是属于全体业主的“公共收入”。
几乎在这个时间点,河南和黑龙江都出台了新的措施。
河南省在省级层面出台了办法,白纸黑字发下令:公共收益归全体业主共有,公共收益的管理公平公开、共同决策、接受政府监督;物业或业委会每季度要晒账,时间不能少于30天,遇有提问必须作出答复。
黑龙江省则直接“亮红线”,严禁用个人名义存管公共收益,伪造隐匿账目更是不得有出。
细究这些新规,无外乎是一个意思:就是要堵漏洞、强监管、晒阳光,把曾经的“糊涂账”,变成清清楚楚、明明白白的“社区基金”。
其实这场小区公共收益透明化”的运动,早在去年就发起了,福建、长沙、杭州、江西、广西、湖北等地在2025年都有了相关管理办法或者指引。
有的小区用这些多年积累的公共收益给业主“放钱”,背后释放的信号很清晰:公共收益业主该有,更该有数。
02、专家解读:新规如何撬动物业管理的“黑盒子”?
这么多新规,为业主带来什么改变?
中指研究院物业事业部研究副总监彭雨认为,关键是业主监督物业,也更方便了。
以上海为例,未来业主只要下载“随申办”APP或扫扫二维码就可以查看自家小区、自己这栋楼的公共收益明细。
“减少了业主监督成本,使得业主的知情权和监督权有了一个抓手。”
彭雨认为,长期以来公共收益作为矛盾焦点,主要源于“三个模糊”,即收益概念模糊、管理方式模糊、使用流程模糊。
监管账户制度,就是针对这三个痛点开出的“处方”,它相当于把公共收益资金的管理加上了“安全锁”,把它们管理的过程封闭在阴影中。
“这能够打开物业管理的“暗箱”,增强业主对整个物业管理的信任。”彭雨说道。
03、理想照进现实:关键还得看“业主自治”这条腿
好政策出台,能不能落地,另一个重要角色,就是业委会。
克而瑞物管研究总监马燕娇表示公共收益规范管理,需要依靠业委会来推动,但全国业委会成立率的低位运行,是普遍缺乏的现象。
数据可以说明问题:在上海,到2023年底,业委会成立率已经接近80%,有的街道甚至接近100%;而在有些中小城市里业委会成立率可能还不足30%。
“要让监管成果落到实处,必须两手抓。”
马燕娇认为,“一是要简化业委会成立的流程,降低门槛;二是要强制性公开的透明监管,比如在数字平台上强制公示,引进第三方审计等,解决“业主共有但是管不了”。”
密集的政策本身就会形成一种“倒逼”机制,催促头部物业企业主动做好公共收益管理的公开化实践。
“规则越明确,监督越有依据,这最终会造成业主、业委会和物业公司之间的互信。
写在最后
从“钱该谁管”到“怎么管好”,从“一笔乱账”到“全程透明”,小区公共收益的治理逻辑,已经发生了质的变化。
各地政府连续出手,传达了一个明确的信号,即属于全体业主的集体资产,不能游离在有效监管之外,这笔钱,应该是小区公共设施、小区活动、甚至是反哺业主的“活水”,而不是一座引发无数矛盾的“灰箱”。
你家小区的公共收益公示过吗?你对这笔钱怎么用有什么想法?欢迎在评论区留言~配资股票平台
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